Phương pháp điều chỉnh đất đai vùng ven đô, kinh nghiệm quốc tế

4. TÁI ĐIỀU CHỈNH ĐẤT ĐAI LÀ GÌ?
Tái điều chỉnh đất (Land Readjustment – gọi tắt là LR) là một phương pháp nhằm phát triển đô thị, tập trung chủ yếu vào việc hiệu chỉnh hiện trạng các khu đất về hình dáng, vị trí, kích thước và một số điều kiện khác cùng với việc phân bổ lại đất và cải thiện hạ tầng đô thị.
Nhìn chung phương pháp Điều chỉnh đất có 3 đặc điểm cơ bản sau:
a. Tái điều chỉnh lại các lô đất: Đáp ứng các nhu cầu cơ bản của không gian đô thị hiện đại và tạo ra đất dự trữ.
b. Chia sẻ chi phí và lợi ích giữa các bên:
– Người sở hữu đất được hưởng lợi do chất lượng môi trường đô thị được cải thiện cùng với giá đất tăng.
– Các nhà đầu tư thu được lợi nhuận do khai thác được phần đất dự trữ
– Chính quyền có khả năng quản lý đô thị tốt hơn;
c. Sự tham gia của cộng đồng:
– Cơ chế đóng góp đất của người sở hữu đất đã khuyến khích được cộng đồng địa phương tham gia triển khai dự án.
– Các nhà đầu tư (tư nhân và nhà nước) dễ dàng triển khai dự án do không cần phải huy động nguồn tài chính lớn ngay từ ban đầu
Ý nghĩa của phương pháp tái điều chỉnh đất:
a. Có thể áp dụng để tái phát triển toàn diện đô thị. Đây là phương pháp phù hợp để phát triển đô thị tại những nơi có yêu cầu xây dựng hoặc bổ sung các công trình công cộng như đường giao thông, các tiện ích công cộng, công viên và nhà ở trong khu vực dự án.
b. Phân phối công bằng lợi ích phát triển và chi phí dự án. Mỗi chủ đất chịu chi phí cho việc phát triển công trình công cộng một cách công bằng. Mặt khác, những lợi ích có được từ sự phát triển cũng được phân phối công bằng giữa các chủ đất.
c. Bảo lưu quyền sử dụng đất. Tất cả quyền sử dụng đất trước khi dự án thực hiện được chuyển giao cho các lô đất sau khi được tái điều chỉnh. Như vậy, quyền sử dụng đất được bảo toàn trong một dự án và cộng đồng trước đó được giữ nguyên.
d. Sự tham gia của các chủ sở hữu đất. Người sở hữu đất có thể tham gia vào dự án từ đầu và có tiếng nói quan trọng trong dự án.
Đánh giá chung:
– Công cụ này chỉ được áp dụng ở những khu vực có tiềm năng tăng giá, nhưng nếu nhu cầu không tăng, giá đất không tăng hoặc nhu cầu mới không nhiều, nó không thể được áp dụng vì đất chưa bán được.
– Việc áp dụng phương pháp Tái điều chỉnh đất đòi hỏi chi phí và nỗ lực rất cao của cả doanh nghiệp, cộng đồng và Nhà nước.
– Gia đình hoặc hộ gia đình nhỏ rất khó tham gia dự án vì không có đất để đóng góp, do đó gây mất sự đồng ý.
– Quá trình phân bổ lại rất khó kiểm soát do khó khăn trong việc định giá và so sánh các thửa đất.
– Tiền được hỗ trợ bởi nhà nước không đi kèm với các yêu cầu của cộng đồng, dẫn đến sự chậm trễ của dự án.
– Dự án có thể kéo dài và các vấn đề về lợi ích và đầu cơ của những người tham gia làm chậm quá trình thỏa thuận.
– Nhiều khu vực gần trung tâm có quy mô nhỏ, cơ sở hạ tầng thấp và đất không phù hợp nhưng giá đất vẫn cao, khiến dự án khó thành công về mặt tài chính.
5. ỨNG DỤNG CỦA PHƯƠNG PHÁP TÁI ĐIỀU CHỈNH ĐẤT ĐAI TẠI NHẬT BẢN.
Tái điều chỉnh đất đai được bắt đầu áp dụng trong thời kỳ đô thị hóa sau Minh Trị Duy Tân (1868) và sau đó được luật hóa trong Luật quy hoạch đô thị năm 1919. Luật quy định rằng phương pháp này được sử dụng để phát triển các công trình công cộng đô thị và cải thiện tiềm năng phát triển đô thị. Tái điều chỉnh đất đai bắt đầu như một phương pháp để phát triển đất ở tại các khu vực ngoại ô và sau đó nâng lên thành một kỹ thuật cải thiện cơ sở hạ tầng trong khu vực đô thị. Phương pháp này đã giúp xây dựng lại vùng Tokyo sau trận động đất tàn phá năm 1923 và nhiều thành phố của Nhật Bản sau Thế chiến thứ II. Luật Tái điều chỉnh đất đai năm 1954 cung cấp hướng dẫn sử dụng tái điều chỉnh đất trong cả nâng cấp và phát triển đô thị. Luật quy hoạch đô thị năm 1968 công nhận tái điều chỉnh đất đai là một trong số phương pháp phát triển đô thị.
Cho đến nay, khoảng 50% đất đô thị ở Nhật Bản được phát triển bởi tái điều chỉnh đất đai, tỷ lệ này tại thành phố Nagoya là 77 %.
Phương pháp Điều chỉnh đất được xem như là công cụ hiệu quả nhất cho quá trình phát triển đô thị tại Nhật Bản.
Bằng nhiều cách, họ đã áp dụng hiệu quả LR để từng bước giải bài toán về quy hoạch. Người Nhật gọi LR là Mẹ của các phương pháp quy hoạch, nhấn mạnh vai trò của LR trong Quy hoạch đô thị.